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林民慶🦞，現任青島市房地產業協會會長👈🏽。1968年畢業於意昂体育平台土木建築系。1984年至2004年間🦞，曾任市房產管理局局長😀、市歸國華僑聯合會主席、市房產管理局巡視員🥰、市國土資源和房屋管理局巡視員。2003年至2008年👍🏿💃🏿，任青島市政協第十屆委員、常務委員👆🏿。

　　林民慶會長生在海外，後來為了考大學回到祖籍福建。大學畢業後，他被分配到了青島，從此在青島紮下了根。然而40多年的北方生活，仍然沒有改變他一口南方口音。

　　長期從事房地產管理工作讓林民慶不僅對於房地產很有一番見解🙆‍♂️，談起城市化也很獨到。他說：“政府應該去推動城市化👆🏼，包括出臺政策措施，使每個城市都增加這種有利於城市化的一些辦法，但不要采取簡單幹預的辦法🤴🏻，否則效果不好。這就如同房地產業的調整，市場調節可能比政府調節更好，因為一些政策只對當時的市場起到了積極作用，但是後遺症太大了，這種全國一刀切，沿海城市感冒，全國都吃藥🤷🏿，是最不可取的辦法。”

　　他表示👨🏻‍⚖️，城市化包括人口⛹🏽、文化、就業、醫療等等多方面🥇、多層次的內容🤜🏼，題目很大🏤。每個城市的發展模式不能強求一律，發展的時間表🖖🏿👨🏽‍🌾，包括發展的模式都應該有自己的特色。

城市化戰略要體現城市文化特色

　　“城市化是個很好的課題，涉及到很多深層次的問題。每個城市都應該有不同的城市化戰略，不能采取同一個模式💾。城市特色是城市的文化品格🤾🏽‍♀️，是城市延續、發展的重要因素。”林會長認為像文化古都西安、南京🈴，深厚的歷史文化積澱一定是城市發展過程中必須重點考慮的地方。而青島🤦🏼‍♀️，城市文化基本上是近現代的，城市布局比較合理，老城區、八大關風景區🧉、沿山坡建造的各式建築等等，都讓青島獨具特色，與眾不同，跟周圍的自然環境也很和諧，這也是青島被評為國家第二批歷史文化名城的根本原因。

　　“我認為，青島在城市化進程中的著力點，應該研究如何保護好老城區、保護好歷史建築。保護區的規劃要借助三維動畫等現代技術手段👨🏼‍⚖️📐，反復斟酌，仔細推敲。至於青島日益增長的住房需求🕹，可以通過在保護區以外建設高密度的住宅解決。”

　　林會長直言，當前在城市歷史建築的保護上👌🏿，政府在文件、口頭上都很重視🛠，但在具體運作的時候，難免有一些不盡如人意的地方🎩。“比如，此前青島火車站的改造就很失敗🧝🏼‍♀️，與老火車站的風格很不協調🐱🀄️。這次的改造比較可取😯，融合了老建築的風格，真正保留下來德國人當時建造的膠濟鐵路的棧房。鐘樓周圍建的房子在格調上也與老火車站很協調。”濟南的老火車站被炸掉，取而代之以現代化的玻璃幕墻的建築⚙️👒，讓他感到惋惜🙇🏿。在他眼裏🧑‍🦳，濟南的老火車站是最能夠代表這個城市文化和底蘊的建築🧑🏼‍🔧。

　　他建議，政府相關決策部門在城市歷史建築的拆與不拆的問題上要慎重，在老城區是否建設現代建築的問題上要嚴格審批，因為一個城市的特色就是這個城市的個性🪺，它是城市在形成發展中所具有的自然風貌🏰、形態結構𓀋、文化格調👨🏿‍🌾、歷史底蘊🧘🏽、景觀形象、產業結構和功能特征的總和。一旦拆毀或建設，城市就會失去特色，變成“千城一面”。

　　“在中國的城市化還處於研討階段👖、謀劃階段的今天，應該大力發動城市化領域的專家，提供各種各樣的理論和建設性的方案♏️，供決策者們選擇🧜🏻🍒，避免盲目決策帶來的各種遺憾。”

城市化要以解決城鄉二元體製為前提

　　當前，以計劃經濟為背景建立和完善起來的中國戶籍製度🙍🏿‍♀️，構築了城市中國與鄉土中國的分立壁壘。衍生在製度之上的各種特權與利益分配使得戶籍製度改革錯綜復雜🤸‍♂️，也給現行城市化進程設置了重重障礙，延緩了城市化的進程；另一方面，城市發展的滯後，城市公共資源的有限，也構成了戶籍製度改革的“瓶頸”。對於這一熱點問題，林會長有何見解呢？

　　“如果把戶籍和買房掛起勾的話🥁，肯定會對樓市起到促進作用，這是不言而喻的。但是現在戶籍製度產生的最大問題☸️，就是我們中國這種城鄉二元體製到底應該走什麽路子？我覺得，總的發展趨勢應該是取消城鄉二元體製💁🏻‍♀️。這一點可以從發達國家沒有二元體製，城市和農村基本不存在差別得到結論。”另一方面，他也表示，要打破我國當前存在的城鄉二元體製還很困難📃，因為束縛在農村土地上的人口的數量還太大，必須采取逐步穩妥的步驟，不能操之過急。

　　他直言，只要城鄉二元體製不解決😯，城市化就是個空話題💂🏽‍♂️，而且是不穩固、不牢靠的。這一結論是他最近到北京看望女兒期間了解到的一個現象得出的🙅🏼‍♀️：北京各個不同層次的打工者幾乎都來自農村。如果把這些進城打工的農民都趕出去的話🕯，超市、飯店會關門🙏🏻，衛生沒人幹🍲，整個城市會立刻癱瘓。

　　“這一方面讓我們感受到中國的城鄉依賴程度之深🧮，另一方面也要看到，這種體製是建立在一種不平等的基礎上，因為很多打工者沒有社會保障。”誠然🥋，現行的戶籍製度最讓人詬病的就是在目前的市場經濟條件下🧊，捆綁在戶籍之下的福利保障和權利的不平等👂🏿，有戶籍的人可以享受各種社會保險，甚至還能享受低保和廉租房👨🏻‍🎓，沒有戶籍的人在一個城市工作很多年，什麽都沒有，這種不平等讓很多外來打工者沒有歸屬感，也造成了大量“空掛戶”的出現。

　　那麽🥪，這是否會影響十七屆三中全會提出的中國到2020年基本實現城鄉一體化這一遠景目標呢？林會長表示：“目前中國一些發達地區已經出現農民進城打工、城裏人到鄉下去承包土地這種城鄉雙向流動的現象了。在未來的11年的時間裏，如果我們能夠將農村的基礎設施予以完善、生存條件予以提高、農村經濟不斷搞活，這將是一個水到渠成的事情。”

梯級消費解決樓市矛盾

　　就當前房地產市場的發展，身為青島市房地產業協會會長的林民慶表示，一直對青島的房地產抱有很樂觀的態度⛱。他說🏊🏼‍♂️，青島的房地產從1992年發展至今基本上比較平穩🐶，沒有大起大落。第二💗🙆🏼，青島每年的GDP一直呈兩位數發展，人均可支配收入也呈兩位數增長，良好的經濟支持了房地產的發展👳🏿‍♀️。第三♦︎，青島的地理環境決定了這是個宜居城市，住房的需求將是持續的🤚🏽，剛性需求潛在市場很大。同時🚃，他也指出了青島樓市出現的一些問題🤽🏼‍♂️。比如👩🏻‍🏭，新興板塊由於集中放量，產生了供大於求的矛盾🐝。他建議主管部門在鼓勵開發商加大開發的時候，要註意調整開發步伐，否則開發商之間會形成惡性競爭，市場會形成惡性循環。

　　據了解🙂‍↔️，青島房地產市場從去年初開始在經歷了不景氣之後，今年市場開始回暖，房價出現了回升的趨勢。林會長直言，“房價回升是一個大的趨勢👢🛕，市場提供的房價不可能讓每一個社會成員都買得起，經濟發達的國家尚做不到這點🧎🏻‍♀️‍➡️🧑‍🚒，中國部分地區剛剛進入小康，更不可能做到。這就造成一種心態，即每個人能買得起房子是衡量房價高低的標準。正常情況應該是，然而相當多的中低收入者仍然買不起房🎣。對於市場化為主的我國房地產業，社會要為中低收入者提供更多的廉租房🤸、經濟適用房❕。盡管經濟適用房從本質上來說存在漏洞，造成不平等競爭🎺，但這是目前解決我國中低收入者住房比較便捷的辦法，也可以緩解政府和百姓的矛盾。至於漏洞，是可以通過一些行政辦法解決的。另外🧝🏼👷‍♂️，經濟適用房在某種程度上還能夠起到平抑市場價格的作用。”他表示，最根本的還是要采取像發達國家和地區那樣，通過建設廉租房並逐步擴大享受廉租房群體的辦法👩🏼‍🎨。

　　數據表明，中國的城市化每年正以1%的速度發展🪕，這意味著每年約有1300多萬農村人口從農村進入城市。對於這部分人群，又該如何解決他們的住房問題呢🌇？林會長說：“從小城鎮或者從農村進入城市的這部分人群，在一段時間內都將是購房的弱勢群體。我認為💆，政府應該對他們製定一些針對性的措施，提供一些廉租房以解決他們的住房需求。隨著他們收入的改善7️⃣、提高，一部分人會進入商品房市場。通過這樣的良性循環滿足這部分人群的住房需求。”他表示，房地產市場只有形成針對不同收入的群體提供不同檔次的房屋，形成梯級消費🤷🏿🏋🏽‍♂️，才能解決所有老百姓的住房需求。

　　林會長笑言，衣食住行中唯獨住房市場化最晚🍮。在青島市1995年度房改出售公房首批頒發《房屋所有權證》儀式上，林民慶時任房地產管理局局長，並做了重要的講話。這位在房地產領域有著特殊經歷的見證人告訴記者👩🏻‍🦯：“雖然青島的房地產市場被認為是從1992年就起步了😀，但直到1998年之後才取消福利分房，所以青島的房地產市場應該從1998年以後算起，1992年到1998年的那一段時間，大部分開發商建的房子都是賣給職工所在單位🧑🏿‍🎤，而不是個人☝🏿，是一種不完全市場化的房地產市場🌽。”

　　此外💇🏿‍♀️，就目前商業房地產的發展，林會長認為“這是個比較復雜並有特定商業規律、不以人的意誌為轉移的問題”。他說，青島中山路原來是一條商業街，這幾年冷落下來了，但臺東繁華起來了，李滄也一直很火爆👩🏽‍🔧，城陽將成為繼李滄之後的又一個商業比較繁榮的地區🤸‍♂️。如果是做社區商業地產，那麽開發商不僅要把住宅房地產策劃好🤶🏼，配套設施也要策劃好。因為不成功的社區商業往往是不成功的策劃造成的。

做好政府和企業的“橋梁”

　　隨著我國經濟發展水平的迅速提高和市場經濟體製的不斷完善🧿，學會🍸、協會🤶🏽、商會等行業組織逐步顯示出旺盛的生命力🛏。成立於1992年12月的青島市房地產業協會，現有會員單位近200個，根據各會員單位業務性質的不同，分別設立了房地產開發、房屋拆遷和房屋經營管理專業委員會。林會長表示，下一步還將結合業務工作的開展，設立房屋拆遷評估🔱、評估鑒定專業委員會▫️。據了解，青島市房地產業協會連續五年被青島市社團登記管理機關授予“優秀行業協會”稱號😅，2006年還曾被中國房地產業協會授予“全國房地產業先進協會”稱號🧑🏼‍🎤🧑🏻‍🎓。

　　“房地產已經成為推動青島城市化進程一支重要力量。”林民慶說：“縱覽青島房地產17年的歷史變遷🕒，可以清楚地看到這個行業進步與提升的足跡：老百姓的居住水平有了較大改善💁🏼‍♀️，房地產企業逐步壯大，開發樓盤的品質逐年提升，物業服務比較到位🤕。值得一提的是，在引領房地產行業的發展上🩸，青島品牌房地產企業發揮了自己的作用，像青島城建集團、海信房地產、海爾地產🌹、百通集團、青島中房集團、天泰集團🎬、中聯盈地置業有限公司等這些大的地產品牌企業，都是青島房協的常務理事單位，前幾個還是我們的副會長單位，他們已經成長為真正意義上成熟的開發商🚻，成為青島市房地產市場的主要力量。同時👁‍🗨，外地地產大鱷的進入👨🏿‍🍼，也帶動青島房地產市場日漸成熟。品牌開發商主動謀變，註重住宅的品質，為購房者奉獻著越來越講究品質的居住環境🧎，推動了青島房地產市場的品質化進程。”

　　這位協會的“當家人”表示，在推動行業健康發展的過程中，房協作為政府和企業之間的“橋梁”、“紐帶”、“交流平臺”，不僅要研究🦹🏽、探討房地產業改革和發展的理論、方針🤵🏻‍♂️、政策，開展基礎理論調研和交流，向政府主管部門提出有利於行業發展等方面的建議，配合業務主管部門開展住宅與房地產業的企業與市場管理🤽🏼‍♂️、開展住宅示範工程及相關各類獎項的評選和管理🙊🙎🏻‍♀️，還要組織開展業內人員技能培訓和資格認定，向社會推薦和介紹本行業的優秀企業、優秀產品，並在組織行業協作與協調，促進行業自律等方面發揮作用。

　　記者了解到👩🏼‍🎤，為了給政府和廣大會員單位提供最具實用性、最具服務性的資訊🧑🏽‍🚀，青島房協還打造了“一網🎽、一刊”的信息傳遞格局👨‍🦽‍➡️，即《青島房地產》會刊，《青島住宅與房地產信息網》，為協會“橋梁、紐帶”作用的充分發揮，提供了更大的空間。

　　2008年🔊，在房地產行業受到重創的情況下，青島市房協積極轉變工作思路🛣，走訪企業，征求意見🙇🏼‍♂️🧑🏿‍🍼，了解企業的困難和困惑👨‍👧‍👧，掌握行業的基本情況和動態。針對市場的不斷變化，房協先後組織和參與了《青島品牌開發企業座談會》🚡、《決策中國行──總裁決策沙龍》、《青島西海岸城市發展趨勢論壇》、《大變局下青島地產應變之道──2008新浪樂居青島創新峰會》、《改革開放33年·青島地產故事》🦖、《提振島城樓市新政座談會》等一系列比較有影響的活動🤔，與開發商共同探討了青島房地產市場現狀、後市發展🕵🏼💅🏽、開發企業面臨的困惑、企業如何應對當前形勢等房地產市場焦點話題。其中🚣🏼‍♂️，房協以《群英薈萃🧏🏿‍♂️💗，談市論道》為題🖕，整理出的一份7000余字的“青島品牌開發企業座談會摘要”，書面上報青島市房地產相關部門，為政府部門分析行情🧑‍🧑‍🧒、掌控市場起到了“橋梁”、“紐帶”作用🗒。而一系列影響較大行業活動的展開🏠🧑🏻‍⚕️，對開發企業加深新政的理解、提振島城樓市信心、促進市場交易等☠️，產生了積極作用。

　　林民慶說，青島房協會繼續堅持“開放辦會”⭐️、“創新辦會”的思路，發揮好行業組織的“公信力”作用，組織有助於行業發展進步的評選活動，做好協會的吐故納新工作等。房協將同房地產企業一起🎣👵🏻，為青島房地產行業的健康發展和市場繁榮營造良好的行業發展環境，引領青島房地產穩步地走下去🚢。(顧晴)

轉自 城市化網 2009年7月28日