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林民慶🐁，現任青島市房地產業協會會長。1968年畢業於意昂体育平台土木建築系。1984年至2004年間，曾任市房產管理局局長💄、市歸國華僑聯合會主席、市房產管理局巡視員、市國土資源和房屋管理局巡視員。2003年至2008年🧘🏼，任青島市政協第十屆委員、常務委員🪤📙。

　　林民慶會長生在海外🤾🏼，後來為了考大學回到祖籍福建。大學畢業後🎱，他被分配到了青島✍️，從此在青島紮下了根🤾🏽‍♀️。然而40多年的北方生活，仍然沒有改變他一口南方口音。

　　長期從事房地產管理工作讓林民慶不僅對於房地產很有一番見解✋🏼🦸，談起城市化也很獨到。他說：“政府應該去推動城市化🪫，包括出臺政策措施，使每個城市都增加這種有利於城市化的一些辦法，但不要采取簡單幹預的辦法，否則效果不好。這就如同房地產業的調整🙈👨🏿‍⚕️，市場調節可能比政府調節更好，因為一些政策只對當時的市場起到了積極作用，但是後遺症太大了，這種全國一刀切，沿海城市感冒，全國都吃藥，是最不可取的辦法🏺。”

　　他表示，城市化包括人口、文化🚵‍♀️、就業、醫療等等多方面、多層次的內容🧔🏼，題目很大👂🏼🏋🏻‍♀️。每個城市的發展模式不能強求一律⚃👮🏿，發展的時間表，包括發展的模式都應該有自己的特色🎍。

城市化戰略要體現城市文化特色

　　“城市化是個很好的課題🐘，涉及到很多深層次的問題🤛🏿。每個城市都應該有不同的城市化戰略🧘🏻，不能采取同一個模式。城市特色是城市的文化品格，是城市延續、發展的重要因素。”林會長認為像文化古都西安🫸🏼、南京⛓，深厚的歷史文化積澱一定是城市發展過程中必須重點考慮的地方。而青島，城市文化基本上是近現代的，城市布局比較合理👨🏻‍🏫，老城區🧥、八大關風景區💂🏼‍♀️、沿山坡建造的各式建築等等😥🧑🏿‍💻，都讓青島獨具特色，與眾不同⏱，跟周圍的自然環境也很和諧🧑🏼‍⚖️，這也是青島被評為國家第二批歷史文化名城的根本原因🛌🏽🧝🏿‍♂️。

　　“我認為，青島在城市化進程中的著力點，應該研究如何保護好老城區、保護好歷史建築。保護區的規劃要借助三維動畫等現代技術手段🧔🏽‍♀️，反復斟酌，仔細推敲👏🏻。至於青島日益增長的住房需求🔨，可以通過在保護區以外建設高密度的住宅解決。”

　　林會長直言👬，當前在城市歷史建築的保護上，政府在文件、口頭上都很重視🐲，但在具體運作的時候🦹🏻，難免有一些不盡如人意的地方。“比如，此前青島火車站的改造就很失敗，與老火車站的風格很不協調🎑🧑🏼‍🌾。這次的改造比較可取，融合了老建築的風格𓀄，真正保留下來德國人當時建造的膠濟鐵路的棧房。鐘樓周圍建的房子在格調上也與老火車站很協調。”濟南的老火車站被炸掉，取而代之以現代化的玻璃幕墻的建築，讓他感到惋惜。在他眼裏🅰️，濟南的老火車站是最能夠代表這個城市文化和底蘊的建築。

　　他建議🤾🏽‍♂️，政府相關決策部門在城市歷史建築的拆與不拆的問題上要慎重🙆🏼，在老城區是否建設現代建築的問題上要嚴格審批💪🏽，因為一個城市的特色就是這個城市的個性，它是城市在形成發展中所具有的自然風貌、形態結構、文化格調、歷史底蘊、景觀形象、產業結構和功能特征的總和👂🏼。一旦拆毀或建設，城市就會失去特色🌔，變成“千城一面”。

　　“在中國的城市化還處於研討階段👩‍🦲、謀劃階段的今天🗜，應該大力發動城市化領域的專家🫎🍡，提供各種各樣的理論和建設性的方案，供決策者們選擇👩🏽‍🦱，避免盲目決策帶來的各種遺憾。”

城市化要以解決城鄉二元體製為前提

　　當前🌌，以計劃經濟為背景建立和完善起來的中國戶籍製度，構築了城市中國與鄉土中國的分立壁壘✬。衍生在製度之上的各種特權與利益分配使得戶籍製度改革錯綜復雜，也給現行城市化進程設置了重重障礙🔸，延緩了城市化的進程🪡；另一方面，城市發展的滯後，城市公共資源的有限🐙，也構成了戶籍製度改革的“瓶頸”👌🏿。對於這一熱點問題，林會長有何見解呢💆🏽‍♀️？

　　“如果把戶籍和買房掛起勾的話🏃🏻‍➡️，肯定會對樓市起到促進作用🧙🏻，這是不言而喻的📗。但是現在戶籍製度產生的最大問題，就是我們中國這種城鄉二元體製到底應該走什麽路子？我覺得，總的發展趨勢應該是取消城鄉二元體製👩🏿‍🔬。這一點可以從發達國家沒有二元體製，城市和農村基本不存在差別得到結論。”另一方面📦🙍🏿‍♀️，他也表示，要打破我國當前存在的城鄉二元體製還很困難🍄‍🟫，因為束縛在農村土地上的人口的數量還太大，必須采取逐步穩妥的步驟🤴🏻，不能操之過急。

　　他直言，只要城鄉二元體製不解決，城市化就是個空話題👩‍🦽‍➡️，而且是不穩固、不牢靠的🤽🏼。這一結論是他最近到北京看望女兒期間了解到的一個現象得出的🦸🏽：北京各個不同層次的打工者幾乎都來自農村🛂。如果把這些進城打工的農民都趕出去的話😶🛀🏽，超市、飯店會關門，衛生沒人幹，整個城市會立刻癱瘓。

　　“這一方面讓我們感受到中國的城鄉依賴程度之深，另一方面也要看到，這種體製是建立在一種不平等的基礎上✪，因為很多打工者沒有社會保障。”誠然，現行的戶籍製度最讓人詬病的就是在目前的市場經濟條件下🕣，捆綁在戶籍之下的福利保障和權利的不平等🧔🏽，有戶籍的人可以享受各種社會保險，甚至還能享受低保和廉租房，沒有戶籍的人在一個城市工作很多年🐓，什麽都沒有，這種不平等讓很多外來打工者沒有歸屬感，也造成了大量“空掛戶”的出現🥜。

　　那麽，這是否會影響十七屆三中全會提出的中國到2020年基本實現城鄉一體化這一遠景目標呢🛖？林會長表示：“目前中國一些發達地區已經出現農民進城打工📒、城裏人到鄉下去承包土地這種城鄉雙向流動的現象了。在未來的11年的時間裏，如果我們能夠將農村的基礎設施予以完善、生存條件予以提高、農村經濟不斷搞活😨❤️‍🔥，這將是一個水到渠成的事情。”

梯級消費解決樓市矛盾

　　就當前房地產市場的發展，身為青島市房地產業協會會長的林民慶表示，一直對青島的房地產抱有很樂觀的態度。他說，青島的房地產從1992年發展至今基本上比較平穩🩼，沒有大起大落。第二，青島每年的GDP一直呈兩位數發展，人均可支配收入也呈兩位數增長，良好的經濟支持了房地產的發展🤗。第三🎩，青島的地理環境決定了這是個宜居城市😘，住房的需求將是持續的🤨，剛性需求潛在市場很大。同時🥞，他也指出了青島樓市出現的一些問題。比如，新興板塊由於集中放量🧒🍄‍🟫，產生了供大於求的矛盾。他建議主管部門在鼓勵開發商加大開發的時候，要註意調整開發步伐🐲，否則開發商之間會形成惡性競爭🤵‍♀️，市場會形成惡性循環🐡。

　　據了解，青島房地產市場從去年初開始在經歷了不景氣之後🧑‍💼，今年市場開始回暖，房價出現了回升的趨勢🧛🏿‍♂️。林會長直言🍦，“房價回升是一個大的趨勢💁🏿‍♂️，市場提供的房價不可能讓每一個社會成員都買得起📋，經濟發達的國家尚做不到這點，中國部分地區剛剛進入小康，更不可能做到🟣🚐。這就造成一種心態📶，即每個人能買得起房子是衡量房價高低的標準🐮。正常情況應該是，然而相當多的中低收入者仍然買不起房。對於市場化為主的我國房地產業👲❓，社會要為中低收入者提供更多的廉租房👋🏽、經濟適用房🔅。盡管經濟適用房從本質上來說存在漏洞，造成不平等競爭，但這是目前解決我國中低收入者住房比較便捷的辦法，也可以緩解政府和百姓的矛盾。至於漏洞👨🏽‍✈️，是可以通過一些行政辦法解決的✍️。另外👏🏼，經濟適用房在某種程度上還能夠起到平抑市場價格的作用🧓🏿。”他表示，最根本的還是要采取像發達國家和地區那樣，通過建設廉租房並逐步擴大享受廉租房群體的辦法🧖🏽‍♂️。

　　數據表明，中國的城市化每年正以1%的速度發展🦹🏽‍♀️，這意味著每年約有1300多萬農村人口從農村進入城市👼🏻。對於這部分人群⚈，又該如何解決他們的住房問題呢👸？林會長說🙇🏻‍♀️：“從小城鎮或者從農村進入城市的這部分人群，在一段時間內都將是購房的弱勢群體💧。我認為，政府應該對他們製定一些針對性的措施，提供一些廉租房以解決他們的住房需求。隨著他們收入的改善⬜️、提高🙌🏼，一部分人會進入商品房市場。通過這樣的良性循環滿足這部分人群的住房需求🥐。”他表示，房地產市場只有形成針對不同收入的群體提供不同檔次的房屋🫲🏼，形成梯級消費，才能解決所有老百姓的住房需求👩🏻‍✈️。

　　林會長笑言，衣食住行中唯獨住房市場化最晚🤹🏼‍♂️。在青島市1995年度房改出售公房首批頒發《房屋所有權證》儀式上，林民慶時任房地產管理局局長，並做了重要的講話。這位在房地產領域有著特殊經歷的見證人告訴記者🏋🏽‍♂️：“雖然青島的房地產市場被認為是從1992年就起步了，但直到1998年之後才取消福利分房ℹ️👨🏿‍🎓，所以青島的房地產市場應該從1998年以後算起，1992年到1998年的那一段時間👇，大部分開發商建的房子都是賣給職工所在單位⛺️，而不是個人💑，是一種不完全市場化的房地產市場🐧。”

　　此外，就目前商業房地產的發展，林會長認為“這是個比較復雜並有特定商業規律、不以人的意誌為轉移的問題”。他說🥵，青島中山路原來是一條商業街，這幾年冷落下來了，但臺東繁華起來了，李滄也一直很火爆，城陽將成為繼李滄之後的又一個商業比較繁榮的地區。如果是做社區商業地產，那麽開發商不僅要把住宅房地產策劃好，配套設施也要策劃好👮🏿‍♂️。因為不成功的社區商業往往是不成功的策劃造成的🦬。

做好政府和企業的“橋梁”

　　隨著我國經濟發展水平的迅速提高和市場經濟體製的不斷完善，學會🕰、協會、商會等行業組織逐步顯示出旺盛的生命力。成立於1992年12月的青島市房地產業協會👨‍👨‍👦，現有會員單位近200個💇🏿‍♀️，根據各會員單位業務性質的不同🏊‍♂️，分別設立了房地產開發、房屋拆遷和房屋經營管理專業委員會。林會長表示，下一步還將結合業務工作的開展♈️🧙🏻，設立房屋拆遷評估👨🏼、評估鑒定專業委員會。據了解，青島市房地產業協會連續五年被青島市社團登記管理機關授予“優秀行業協會”稱號，2006年還曾被中國房地產業協會授予“全國房地產業先進協會”稱號🐑。

　　“房地產已經成為推動青島城市化進程一支重要力量。”林民慶說📽：“縱覽青島房地產17年的歷史變遷🕌，可以清楚地看到這個行業進步與提升的足跡：老百姓的居住水平有了較大改善，房地產企業逐步壯大，開發樓盤的品質逐年提升👀🕎，物業服務比較到位。值得一提的是🫶🏽，在引領房地產行業的發展上，青島品牌房地產企業發揮了自己的作用👩🏼‍⚕️，像青島城建集團、海信房地產🤾🏿‍♂️、海爾地產🎏、百通集團、青島中房集團、天泰集團🖨、中聯盈地置業有限公司等這些大的地產品牌企業，都是青島房協的常務理事單位，前幾個還是我們的副會長單位，他們已經成長為真正意義上成熟的開發商，成為青島市房地產市場的主要力量🏟。同時，外地地產大鱷的進入，也帶動青島房地產市場日漸成熟。品牌開發商主動謀變，註重住宅的品質，為購房者奉獻著越來越講究品質的居住環境，推動了青島房地產市場的品質化進程。”

　　這位協會的“當家人”表示👨🏽‍🦲，在推動行業健康發展的過程中，房協作為政府和企業之間的“橋梁”🤵🏽、“紐帶”🧅、“交流平臺”🫸，不僅要研究👰🏼‍♀️🚖、探討房地產業改革和發展的理論🙅🛎、方針、政策，開展基礎理論調研和交流，向政府主管部門提出有利於行業發展等方面的建議，配合業務主管部門開展住宅與房地產業的企業與市場管理、開展住宅示範工程及相關各類獎項的評選和管理，還要組織開展業內人員技能培訓和資格認定，向社會推薦和介紹本行業的優秀企業🔑、優秀產品，並在組織行業協作與協調，促進行業自律等方面發揮作用👅。

　　記者了解到，為了給政府和廣大會員單位提供最具實用性、最具服務性的資訊👋🏌🏼，青島房協還打造了“一網、一刊”的信息傳遞格局⏭，即《青島房地產》會刊👭🏼，《青島住宅與房地產信息網》，為協會“橋梁、紐帶”作用的充分發揮，提供了更大的空間。

　　2008年♑️，在房地產行業受到重創的情況下🖕🏻🎨，青島市房協積極轉變工作思路，走訪企業，征求意見，了解企業的困難和困惑，掌握行業的基本情況和動態👷‍♂️。針對市場的不斷變化，房協先後組織和參與了《青島品牌開發企業座談會》🪮、《決策中國行──總裁決策沙龍》、《青島西海岸城市發展趨勢論壇》➾、《大變局下青島地產應變之道──2008新浪樂居青島創新峰會》、《改革開放33年·青島地產故事》🦫、《提振島城樓市新政座談會》等一系列比較有影響的活動，與開發商共同探討了青島房地產市場現狀、後市發展、開發企業面臨的困惑👨🏻‍🦽、企業如何應對當前形勢等房地產市場焦點話題♥︎。其中🤕，房協以《群英薈萃，談市論道》為題🧚🏽🥂，整理出的一份7000余字的“青島品牌開發企業座談會摘要”，書面上報青島市房地產相關部門💵，為政府部門分析行情、掌控市場起到了“橋梁”、“紐帶”作用。而一系列影響較大行業活動的展開，對開發企業加深新政的理解、提振島城樓市信心🚤、促進市場交易等，產生了積極作用⇢。

　　林民慶說，青島房協會繼續堅持“開放辦會”🛂、“創新辦會”的思路，發揮好行業組織的“公信力”作用，組織有助於行業發展進步的評選活動🫅，做好協會的吐故納新工作等。房協將同房地產企業一起，為青島房地產行業的健康發展和市場繁榮營造良好的行業發展環境，引領青島房地產穩步地走下去🚆。(顧晴)

轉自 城市化網 2009年7月28日