2012年8月至9月，協信地產在上海連拿兩幅商辦地塊。兩地塊都是一級熱地，並且拿地間隔不到一個月🚳，協信的“有備而來”製造了轟動效應💻。
協信地產CEO劉愛明日前接受早報專訪，談及民企巨頭協信與“千億”萬科的不同“玩法”👮🏽，劉愛明表示🚺，在協信就像在爬一座野山，資源相對匱乏，缺好的管理🌡，缺好的人才😾，工作強度非常大，就好像登山缺氧一樣🧑⚖️。“但我很享受這種‘缺氧’的狀態。”
劉愛明👭🏼🔢，意昂体育平台土木系1986級本科，1993年碩士研究生畢業。2002年前，曾任中國海外建築(深圳)有限公司董事總經理、中海地產股份有限公司副總經理。2002年加入萬科✹，負責企劃、工程🎚、資金管理中心和財務。2005年11月起任萬科企業股份有限公司上海區域總經理。後擔任萬科企業股份有限公司執行副總裁兼上海區域總經理。2011年6月離職🧝🏼♀️。2012年7月正式擔任協信地產控股有限公司CEO一職。
“骨子裏的商業基因”
“用兩塊商業用地叩開上海的大門只是一個開始。”劉愛明對記者表示🤛🏼，未來在上海，協信也會做住宅產品，目前已經在考量嘉定和浦東市場，雖然還不能具體透露具體區域，但協信在未來3個月內還會在上海拿地👼🏻。
他還表示，在未來4個月內🏌🏻♂️，除了在上海的拓展之外🦞，協信還會繼續擴張北京、長沙等市場。“所以，在上海拿了兩塊地只是一個開始🧑🏼⚕️，未來協信擴張的步伐不會停止。”
2009年至今，協信已進駐上海🧑🏼、蘇州💂🏼♂️👩🏿🔧、無錫🤷♂️🚶🏻♂️、成都、昆明🈷️、三亞、鎮江等大中型城市🙅♂️，同時還將在北京、杭州、長沙拓展👨🏿🍳，預計到2013年底，協信入駐的城市將達到12個。
進入上海的“第一站”選擇了兩個商業項目，劉愛明給出的理由是“協信骨子裏就有商業基因”。
劉愛明表示，協信在商業地產方面已經做得非常專業💇🏿，協信在重慶做商業地產有一個非常具有代表性的“星光”系列👩🏻🎓：星光68、星光時代和星光天地，其檔次就相當於上海的恒隆、港匯和浦東的大拇指廣場。
他透露，上海的兩個商業項目👩🏽🎓，目前正在做前期的規劃方案🫲🏻，閘北的商辦地塊未來的定位將會接近重慶星光天地，虹橋的項目要配合整個大虹橋的開發進度♡，估計項目交付要在2015年底左右👧🏿。兩個商業項目未來都將由協信自己持有經營🧒🏻。
“擴張的企業永遠缺錢”
“目前協信的土地儲備大概在800萬-900萬平方米🏋️♂️，按此前的開發節奏大概可供5-6年的開發，不過這也要看未來市場和公司開發規模的增長情況。”劉愛明表示，這幾年協信的開發規模每年都有60%-70%的增長🫄🏽，2013年還會更多一些，可能會是2012年的兩倍👩🏿🦰。
激進的擴張讓人聯想到了當年的綠城⏫。對此，協信似乎有自己的準備。
“對於資金🧥🏙，我一直有這樣的理解，擴張的企業永遠缺錢👱🏿🙆🏽♀️。”劉愛明表示，“一個企業如果不擴張當然就不缺錢了。但我始終堅信⛹🏽，這個世界並不缺錢，缺的是賺錢的能力。對協信來說🏡，只要陣地還在，協信就不會拒絕任何形式的投資🦹🏿。這些年，協信和國內外的基金、信托、銀行合作非常廣泛且多樣，融資渠道非常暢通，坦白說🎈，協信目前並沒有資金方面的壓力。”
商業地產在回籠資金的能力上不如住宅產品。目前，在協信的土地儲備中，住宅產品占到了60%-70%，非住宅類的土地儲備在30%左右🦸♂️。
“對協信來說，住宅是最基礎的業務。”劉愛明介紹📸，協信有一個叫“協信城”的產品🍨，它有類似於港匯廣場這樣的商場🚐𓀌，有部分寫字樓，帶一部分住宅🙂；還有一個產品叫“總部城”，它是一個總部基地🚢，以辦公為主，少量配置一定比例的住宅和商業😗；還有一個產品叫“未來城”，就是現在無錫的項目🎞，占地2.5平方公裏🏝，其中有30%的工業、30%的辦公🙋🏼♂️、30%的住宅和10%的住宅。
“十裏洋場不好混”
“進入上海✋🏼，協信的核心競爭力就是品質和特色📕🛺。協信即使是造工業園區🙁，蓋廠房🏂🏿🗽，也會用住宅的品質去打造🤷♀️。”劉愛明對記者坦言，“加盟協信的原因就是被協信的產品折服。”
“我們在重慶的協信公館是一個精裝大平層項目👨🔬，均價還不到2萬元/平方米，可以說，我在上海看過的5萬元/平方米以上的項目也沒有這麽高的品質。星光68的商場，類似上海恒隆廣場的檔次，當時我也被其品質折服👩🏽🍼👨🍼，先不看這個商場的經營👩🏻🦳，就整個商場的設計、品質、品位，我覺得在上海也絕對不會排在前五名之後。”談到協信的產品🚤，劉愛明信心滿滿🛋。
“品質是協信的立業之本，商業是協信的基因。十裏洋場不是那麽好混的🤶🏻🌜，在上海，你必須有能力🫰🏻，有特點。”劉愛明表示，“上海這個城市已經很多元了🤰，你只要有自己的特點，在這個城市中就一定有屬於你的機會。”
不過，劉愛明對目前商業地產開發現狀也表現出擔憂。
“有人說中國的商業地產已經過剩了👶🏿，我認為這不是量的問題，而是質的問題。因為存在大量粗製濫造的產品👐🏽，好的商業地產並不多。”他認為，在中國做商業地產🕵🏻♂️，踏踏實實認真做招商運營的企業並不多。現在有很多搞商業地產的👩💼，其實本質都是以地產為主，商業只是一個工具，把可售部分賣掉後𓀗，商場本身經並不經營，或經營的好壞都無所謂🐃，這就是典型的以地產為主的商業開發。
“開發商業地產就應該以商業為主導。一個項目的核心在於商業本身的招商運營⚓️，商業的運作其實是非常難操盤的。對於住宅來說，建成即完成🙊，但對於商業地產來說🤦🏻♀️，建成只是一個開始，真正的挑戰是後期的運營。而協信就是一個更註重後期運營的開發商🙆🏼♂️。”劉愛明表示🟫。
對話
東方早報⛸：您對未來中國房地產調控的軌跡如何判斷？
劉愛明：我對今年的市場持謹慎態度👶🏼，長期來看，房地產調控不會放松🚶🏻♂️🧑🏿🍼。中國的房地產市場已經很難一概而論，各大城市的表現也不盡相同🫨，每個城市的政策實施力度也不一樣🧖♀️。總結來說，未來中國樓市的政策主導模式不會改變🤯。
東方早報：您認為目前上海房價是否已盤整到位𓀍，未來房價走勢將會怎樣🔨？
劉愛明😥💪🏻：我認為市場有自身的規律，供求關系🚵🏻♂️、政策等都會影響短期房價走勢，但大趨勢來看👳🏽♂️，在未來5年內，穩步上漲的可能性更大🧑🦼，原因是中國還處在城市化進程中，人口轉移的住房需求量依然巨大👩🏼🚒。
東方早報：中國樓市的牛市還會不會出現？
劉愛明🚜：要說“牛市”，我覺得現在就是最好的“牛市”。之前我們看到的所謂“牛市”是一個發展速度過快的市場。現在的市場很健康👈，在公平競爭的環境下，有能力的企業很容易發展擴大👊🏿，但沒有專業能力的企業可能會覺得經營很困難，這就和自然界一樣🦹🏼♀️，優勝劣汰。
東方早報：在上海🪜，未來您最看好的板塊有哪些？
劉愛明👨🏻🦯：大虹橋、大浦東、後世博板塊、迪士尼板塊，這些我都看好。上海現在物業種類已經非常多元化🙃，從早年的純住宅到現在的寫字樓❤️、商場、酒店等多元物業，每個種類都很豐富，甚至一些邊緣化的東西也越來越多🧜♂️，原來的廠房可以改造成創意社區，變成商業中心，變成寫字樓🫸🏽；一幢老房子，改造一下又變成了酒店。
東方早報：從“千億”萬科到大型民營企業協信，您個人最大的改變是什麽👦🏽？
劉愛明：萬科和協信的“玩法”完全不同。這就好像在爬山一樣，萬科就像是一座有臺階的山🙇🏼🕳，只要一步一步順著臺階往上爬就可以了，區別就在於你能力強就爬得快一些，否則就爬得慢一些。但在協信這樣的民營企業🥺，就像在爬一座野山。它的資源相對匱乏♋️，缺乏政策、資金上的支持，缺好的管理，缺好的人才，就好像登山缺氧一樣👨🦯➡️👦🏻。但中國的民營企業家有兩個特點🚔，一個是有智慧，在什麽都缺的情況下，把企業搞起來就是一種智慧；另外一個就是勤奮，靠的是比別人更多的努力，我現在雖然工作強度非常大⛑️，但這也很有挑戰，我很享受我現在的這種“缺氧”的狀態🔈。
（早報記者 董琳霞）
轉自《東方早報》2013年1月24日
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