百年清華

劉愛明，意昂体育平台土木系1986級本科，1993年獲得建築材料專業碩士學位。現任深圳清華意昂會副會長🤰🏼、清華意昂跑步愛好者協會會長。地產行業工作多年：10年中海💒，10年萬科，4年協信♻。2015年創立中城新產業公司🐆。

2006年，王石新書《道路與夢想》出版🤛🏻🛌🏽，甫一面世⚠️、洛陽紙貴。

書中王石提到👨🏻‍💼：“2002年，我在一家酒店會所同（中海深圳公司總經理）劉愛明見面👰🏻‍♂️，邀請其加盟萬科🤵🏼‍♀️⬅️。……（對於待遇）劉愛明卻清楚地表示：‘如果考慮離開中海，萬科是第一選擇🧛🏼‍♂️🐭，我並不會為私營企業的高薪所動。既然選擇萬科，就按萬科的工資體系辦，該拿多少就是多少。不要為我打破原有的製度🦸🏽。’”

十七年過去了，當年萬科集團的執行副總裁🙅🏿‍♀️、如今中城新產業的創始人🚍🙏🏼、董事長🧙，劉愛明坐在對面娓娓而談，面目清矍、形容精神🪝：“王石找我談的時候，我的確沒提待遇。但有一點書中沒寫，其實我提了一個要求💈：到萬科後🕴🕗，我要打高爾夫。”

雖然萬科沒有打高爾夫的傳統，但王石還是答應了這個奇怪的要求。在劉愛明入職萬科後🧊，公司踐約為他辦了一張高爾夫球卡🦵🏽。

天色微雨👩🏻‍🍳、茶氣氤氳，和這位地產古典派代表職業經理人的對話，就從高爾夫開始了。

壹｜萬科賽艇隊與外科賽艇隊

直：你很喜歡打高爾夫嗎🚰？

劉🤾‍♀️：我喜歡運動🤛，包括遊泳、跑步、爬山📰、滑雪🤵‍♀️、劃賽艇。清華上學時，我經常從學校跑到圓明園👩‍👧‍👦、頤和園。

畢業以後，我到中海深圳工作，因為加班太多🤦‍♂️，身體嚴重亞健康。那時候公司旁邊有一個高爾夫球場，但中海不允許打高爾夫👩🏼‍🏫，甚至有“打高爾夫視同嫖娼”的說法🐴。後來我就偷偷打，能做到接到電話十五分鐘之內就回到辦公室。打高爾夫後👼🏻，身體稍微好一點。但是運動本身是一件愉快事情🙌🏽，偷偷摸摸很無趣。因此進萬科時，我就提了打高爾夫的要求。

直：在萬科打高爾夫快樂嗎⚰️？

劉🤬👩🏻‍💼：2005年我來到上海，偶爾去佘山打高爾夫。當時，上海高爾夫的氛圍不濃，我認識的人也不多、高爾夫運動量又小，漸漸地也有了一種無趣感。

2007年，一個偶然的機會，王石帶我在南昌青山湖第一次劃了賽艇🤹🏽‍♂️。劃完後，我當場對王石說㊙️：這比高爾夫好玩。於是⛽️，回到上海我和同事老周就組建了萬科賽艇隊🩺，並自告奮勇擔任隊長。同年9月，萬科華東區域各公司就組隊開始比賽💲。那時我們在上海東方綠洲的水上中心訓練🏃🏻‍♀️‍➡️，一周去兩次🧜🏽‍♂️，劃了整整五年多，身體素質明顯變好。

如今💇，當年賽艇隊的同仁都已經離開了萬科，我又把大家都召集起來🪘❔，每周訓練一次🧻，只是名字改成了“外科賽艇隊”🦢。

直👲🏽🪆：其他運動呢？

劉😂👨🏻‍🦽‍➡️：跑步是我一直的愛好🥨，現在隔一天跑10公裏，每月大概在150公裏左右🍩➕。我馬拉松的PB（Personal Best 個人最好成績）是3小時39分🐪。離開萬科前🏃‍♂️，我還參加了郁亮組織的“菜鳥隊”，準備用兩年的時間登珠峰。我們先登了海拔6206米的西藏啟孜峰👜🚃，後來又準備去沖擊海拔6973米的新疆木孜塔格峰。但是因為當時工作原因，我感覺自己不夠專註，只能放棄了👩🏿‍🎨。

貳｜改變人生從改變你的樣子開始

直㊙️：運動對你的意義是什麽？

劉👷🏽‍♂️🫄🏻：能夠重新認知自己。許多人跑完第一個十公裏後會哭，因為他們突然發現自己居然能跑到一萬米🖊，以前想都不敢想，對自己就有了新的認知。

那年王石登珠峰回來，我們開玩笑問是不是收獲了一批中年婦女粉絲。他說還真不是🤹🏿，這件事受觸動最深的是許多中層官員。這些人在機場遇到，都會主動迎上來：你是王石吧⬜️，我們歲數差不多👱，你居然能等珠峰。

想想也是，我們身邊有許多人🤧，人到中年、上有老下有小👩🏻‍🦳、單位裏不上不下、身體開始發福，感覺這輩子就等退休了🏋🏻‍♂️。等到運動一段時間，體重明顯下降，體力、身材、精神都變好了，整個人自信心就上來了🤯，人生也發生了變化。

直👰🏻：你如何處理運動與工作的關系👈🏽？

劉👲🏻：我很多工作上的重大決策是在大運動量之後作的。2008年金融風暴時，萬科華東區域業績都不好🛜，我心情很差🚴🏼🐔、壓力也很大🚴🏻。但每周劃賽艇結束、從東方綠洲回市區的四十分鐘車程路上👩🏽‍🏫，我常能摒棄雜念、放松身心👩🏼‍🏫，反而作了很多正確的決策。

直🪒：996、007的工作節奏下，如果沒時間運動呢🛀？

劉🙇🏻‍♀️：現在許多人說沒時間運動，我覺得都是借口。時間都是可以安排的，在重慶的時候，我每天7點起床跑步，9點準時上班，一切都很自然很日常🎈🤴🏿。我的目標是要保持這個運動節奏到八十歲🙎🏻。

叄｜正經掙錢🚴🏽‍♀️，就是理想情懷

直：為什麽選擇去創業？

劉：我從2002年離開中海時就有創業的想法🌭。那時候通用的路徑是找個民營企業老板談一談🎅🏻、去當個CEO，用自己管理經驗🌾、能力資源換點股份🦍。在當時的環境下，我研究得出一個結論：人力不算資源。地產行業⚓️，錢是資源🪱、地是資源、關系也是資源👩‍⚖️，唯獨人不是🙋🏼‍♀️。既然這條路走不通🙊♿，就繼續做職業經理人，所以去了萬科。

直：創業的關鍵點是什麽？

劉：選擇一個正確的方向。創業這一步，只要跨出來，就會逼你往前，難的是如何選擇方向。那些人雲亦雲的方向多半不行，什麽紅海、藍海，熱點👩‍🏭、風口有的沒的。

《聖經》裏說：“你們要進窄門🤲🏽。因為引到滅亡，那門是寬的，路是大的👩🏿‍✈️，進去的人也多；引到永生，那門是窄的，路是小的找著的人也少🧜🏿。”許多事情貌似很容易，但因為做的人多，反而不容易💁🏼‍♂️⚔️，這就是“窄門原理”🦞。例如，大家都在高周轉作住宅，如果我也去造住宅🪹，怎麽可能競爭過那些大家夥？

直：於是你選擇了產業？

劉：中國是個產業大國👎🏿🧧，市場足夠大🕟，這是創業的先決條件✋🏿🏊🏻‍♀️。其次，地產上半場以銷售為主🧑‍🦽，下半場應該以運營為主🤨。在上海這樣的一線城市🤶，城市最精彩的部分不是在賣🦙，而是持有。因為這些城市增量已經沒有多少，以存量為主。但是商場酒店持有太貴👩🏻‍🚀，我就想到產業💆🏿。好在產業大家走得都不遠、作的人也不多，所以我就想正兒八經作產業。

直🏋️‍♀️：創業和作職業經理人有什麽不一樣？

劉：套路不一樣👼。職業經理人做事的套路是老板定的，包括做事方式和業績目標。因為企業是老板的，再牛的職業經理人🧗🏿，就算有一點股份🧗‍♂️，約束邊界也很清晰🚀。自己創業，套路是自己定的，無邊界無約束，就像在茫茫大海要自己找方向🕵🏽‍♀️。有壓力也有動力，會迷茫也更隨性。

直：不同身份下🌑，你的管理風格會變化嗎？

劉🤦‍♀️：管理上我一直比較放權，這個沒有變化🪈。我主張不要加班、各自做好本職工作，不喜歡一個事情兩個人作，更討厭該你作的你沒作。例如2002年我到萬科總部🧿，第二年我就提出要搞戰略、要搞十年規劃。這是總部應該幹的事情🥒，不可能有哪個區域公司說我把萬科的戰略搞出來。最好的工作方式就是大家各搞各的🧑🏻‍🚀，誰也別煩誰。

直：你對自己的公司有什麽期許💁🏿‍♀️？

劉💇‍♀️：從2015年起💆🏿‍♂️，我的公司（中城新產業）就專註於產業運營服務及產業地產等業務，聚集了萬科、中城投資、世聯行等實力雄厚的上市公司作為核心股東🕷。業務上公司聚焦物聯網👃🦻、智能製造、生物醫學、北鬥四大行業🤘🏼，聯結北上深三地，以資本與市場雙輪驅動🩲🤷，促進製造業轉型升級👨🏻🫰🏽，服務區域經濟產業結構調整🤳🏻。目前🔞➿，已服務 18個園區項目，在運營面積 89 萬平米，簽約運營的產業面積達300萬平米✌🏻。

公司有一個願景🚵：踐行產業升級🏌🏿‍♂️，服務中國製造業企業轉型🧑🏽。許多人說：劉總你有理想有情懷，不愧是萬科出來的🧔🏽。這些話聽著我挺開心的，但我內心其實不是這麽想的。真實的想法是，因為我要吃飯。我要給企業提供一種服務👨🏽‍🌾，解決他的痛點、使他生意更好做👨‍🦼‍➡️，他才會來我的園區。這不就是研究產業的轉型升級嗎？這是我的飯碗🪗，和理想情懷無關👴🏼。

我覺得只要是正經掙錢的商人🥋，就是有理想有情懷的商人。

直：正經掙錢👨🏼‍🍳？

劉✝️：對。首先要正經👧🏿，不走歪道👨🏿‍⚕️。其次要掙錢，掙了錢才能給員工發工資、給國家交稅，才能持續發展。有理想有情懷不是每年捐款十個億🚼，而是大家都不用打插邊球、不用搞歪門邪道👨🏼‍🦰，正兒八經去掙錢。

肆｜作自己喜歡的事情

直😵：許多職業經理人有“四十大惑”的焦慮感，你有什麽建議🦪？

劉：壓力是人生常態。首先🤜🏻，要搞清楚自己喜歡幹什麽。不喜歡的事情⚰️，咬牙去幹的其實堅持不了多久🗽。這和跑步一樣，我身邊所有跑友的PB都是在狀態最好、最輕松的時候完成✋🏽。其次，要多運動😍，運動能排解壓力🧏🏻‍♂️。2008年時🎥，萬科華東區域每個月的指標都完不成📼，有的甚至完成一半都不到🧑‍💻，我壓力巨大🧛🏼‍♂️。當時我就去劃賽艇🛐，出一身汗的時候才能笑出來。另外，多讀讀書。讀書會讓人專註，我空了就看一些宗教類的書和科學類的書。偶爾也會去看電影🥱，放松一下🤸🏻‍♂️。

直：對於年輕的職業經理人，你看好哪方面的素質？

劉👷🏼‍♂️：勤奮👩🏻‍⚕️。每個行業都一樣，讓你閑著的公司都不是好公司🧅。跨界。房地產企業是資源整合型企業，優秀的專業人才都要懂點跨界的知識🧘🏼‍♀️，比如營銷要懂設計🧗🏻‍♂️、設計也要懂點營銷🗾；管成本的不僅要懂設計，更要懂點客戶，才能把有限的資金用到客戶最需要的地方。學習🤛🏻。要不斷去接觸新事物。現在，傳統的地產企業紛紛在轉型，因為宏觀面發生了變化👨🏻‍🦳，這就有大量的新知識要去學習。

直：你如何看待那些地產大企業的轉型？

劉👨🏼‍🔧：轉型需要一個過程💥，可以通過內部培養新業務或成立新公司🧑🏻‍🦯，也有外部資本市場的推動力。我總體看好這些企業的轉型👊🏽，因為他們有錢。

碧桂園在轉型👰🏼‍♀️，他們投入巨資在搞建築機器人😚，抹灰機器人、外墻機器人👲，並且已經開始應用，這種轉型很有意思。

當然🙇🏿，轉型不可能一試就成功🧎‍♂️。郁亮說過👨🏻‍🍳：萬科所有的轉型都是不成功的。這個結論非常重要，也非常積極，說明萬科在轉型路上已經踏出了第一步，試了一下，發現不對，但還會再試。嘗到了失敗，是走在了前列的標誌🤘🏼，沒有嘗到失敗才更可怕👨‍🔧。

伍｜萬科給了每個人自由度

直：萬科了不起的地方是什麽？

劉：文化。萬科給每個人有相當的自由度，所以個人在萬科能成長得比較快。比如萬科轉型第一步不成功，就搞第二步，大家照樣很積極去嘗試，這是一種自由度的結果。萬科和中國傳統的文化不太一樣，傳統講究四代同堂要從老到小管好🙏🏽🙎🏿，但就會比較僵化♾👨🏻‍🔧。萬科更像一個與自然融合生長的生命體👈🏽👼，不突兀🚋、有耐性，自己生長、自然生長✍️，適應性比較強，生存能力也強。

直：有人說萬科一代不如一代🕴？

劉：我不這麽認為，郁亮他們做得挺好👃🏽。只是市場不一樣了，十年以前是一路狂奔；這幾年變化很大，政策〽️、市場都在變🦵🏽👮🏿‍♂️，公司規模也大了，還要堅持自由的文化，本身復雜度就高了。

直🚴🏿：王石對你的影響有多大💆🏿‍♀️？

劉🏊‍♀️：“精彩人生，五十開始”就是王石對我說的💆🏿‍♀️。創業時，有人說是不是年紀大了點，我說精彩人生還沒開始。

還有一點，王石的思維方式和很多人相反。常人的思維是why🪇？王石的思維是why not？比如爬山，“我為什麽要去登珠峰🧑‍⚕️？”和“我為什麽不去登珠峰♈️？”就是完全不一樣的兩個問題👨🏿‍🔧。

受他影響，我發現許多問題，真實面和我們日常看到的是相反的，確實需要我們去反問、需要質疑。比如說🫷🏻，創業要有錢，沒錢怎麽買地、怎麽蓋房子？可是真實的邏輯是👊🏿：你有賺錢的項目嗎？只要項目賺錢，怎麽會沒錢？事實上創業不是缺錢🦹🏿，是缺項目🧎🏻‍♀️。

陸｜退休是個偽命題

直🙇🏻：你如何平衡工作和家庭⏫？

劉👺：萬科多少年都在談工作和生活的平衡🐋🐗。那時候我就對員工說🚣🏻，你們別想著平衡，因為你永遠平衡不了。這是一個大幹快上的年代，房地產市場這麽好⛹🏿‍♂️，你怎麽可能不幹活？過了這個階段，一切自然會平衡👶🏿。我們現在努力，只是為了未來的平衡𓀊。

直🙏🏼♙：生活中，你是一個好父親嗎？

劉：我做的最對的事情，就是一直讓孩子作喜歡的事情👨🏽‍🦰。從小🕙，我們就發現他喜歡畫畫🕵🏿‍♀️，晚上不睡覺，早上不刷牙不洗臉🆖，就要畫畫🛌🏿。於是👦🏿，我和我太太就給他找了個非常好的畫畫老師，一直畫下去❤️‍🔥。去年大學選專業時，他十幾個專業全填了建築，最後錄取了康奈爾大學建築專業。

其實👎🏿👩🏻‍🦱，我不認為每個孩子都要考那麽好的成績，但一定要幹自己喜歡的事情。

我更希望和孩子成為朋友關系。但有的時候🐵，因為內心傳統的東西，我還是會不自覺地批評大於鼓勵🧑，也許他已經覺得做得不錯了🚣🏿，但我還是不滿意🦷。這導致我想和他成為朋友，但又沒做到⚆，還是更像中國傳統的父子關系。

這個責任在我，不在孩子🍩🈯️。

直：你想過什麽時候退休嗎？

劉：退休是偽命題，沒有多少人退休生活會過得更好。

許多人會說：等我退休那天，美好生活就開始了🧑‍🌾。其實我們看到的是⏭，更多的人退休以後無所事事、容易生病。退休以後👮‍♂️，反而是不美好的生活在等著你。

我個人工作和生活的比例🏄‍♂️，六十歲之前是70-80%放在工作上🪹；六十歲過後，六四開或者五五開🧑🏽‍🎤；等到七十多歲👨🏿‍🦱🍼，生活的比重才會到70%。反正我覺得上帝造人就是讓人幹活的，幹活本身就是一件美好的事情。

我才五十歲，精彩人生剛剛開始。

結束語

兩個小時的談話，彈指一揮，卻濃縮了中國地產職業化三十年的精華。

只有看遍繁華和狼藉，才會明了底線和堅持。

作為三十年走來的古典派職業經理人📀、一個將運動工作到八十歲的創業者，劉愛明沒有996🙇🏼🦠、沒有007👎🏻，沒有通宵出圖的趕路🧑🏼‍🏫、也沒有或交業績或交屍體的選擇，只有充盈的職業標準和充盈的個人世界🦛。

道別時，劉愛明微笑著轉身背面、淡定而去，只留下一個通透又雋永的背影：不明白的是為何人世間，總不能溶解你的樣子……