（嘉賓演講）
住房政策與住房市場發展
尊敬的各位意昂🏊🏽♂️、各位來賓，大家早上好💃🏽！非常高興有機會參加“2007清華意昂房地產行業主題論壇”。
感謝學校意昂總會給我提供了這個寶貴的交流學習機會。我今天跟大家交流的題目是“住房政策與住房市場發展”。
住房政策是政府幹預住房市場的手段和形式🚵🏻♀️，是政府為了達到一定的政策目標，設計實施的與住房有關的公共政策。我今天講的內容，主要包括住房政策的必要性、住房政策的政策目標、住房政策的政策工具和對我國住房市場未來發展的幾點認識👩🏿🚒。
為什麽需要住房政策
需要住房政策的第一個理由是，住房具有重要的社會屬性👵🏻。住房不僅僅是一種商品或者資產，也是居民家庭賴以生存的必需品🧑⚖️，居住權是人的基本權利之一🏌🏽♀️，再窮的人也要有住房的權利。
需要住房政策的第二個理由是👩🏽🦳，與住房相關的經濟活動存在很多外部效應👂🏿，比如房價大幅下降會導致住對增加就業、對財政收入、對地方稅收的貢獻🙍🏽，以及對改善住房條件🤵🏽♀️、提高城市基礎設施等等的貢獻進行了定量測算🧘🏼♂️。盡管在國內還有很多爭論👩🏿🦳，但可以肯定地說🤏🏻，房地產業確實是北京市國民經濟的重要支柱產業。美國住宅建造商協會對美國住宅產業給國民經濟帶來的貢獻進行了測算🧑🏼🏭，包括住宅建設投資和住房服務在內的住宅產業，2006年在美國GDP總量中所占的份額是16.2%🕥。所以👐🏿📙，以住宅建設為主的房地產業，在經濟增長中的作用舉足輕重，必須通過住房政策的幹預，保持其平穩發展。
住房政策的目標是什麽
住房政策一般有兩個方面的目標。一個目標是改善市場運行的效率🤳，維護住房市場平穩發展💞。因為這不僅關系到宏觀經濟的穩定和發展，也關系到大多數居民家庭的財富和消費水平。這個目標解釋了政府為什麽要對市場的運行進行幹預📣。
另一個目標是提供公平的住房機會。住房問題不僅存在效率問題✋🏽，也存在公平問題，確保管轄範圍內全體居民，特別是中低收入群體🧗🏼♀️，不斷改善居住質量🙅🏻，成為政府的主要職能💯，也成為政府進行財富二次分配的主要方式🕡。提供公平住房機會，是近年住房政策理念的變化趨勢🧗🏿。我國政府為什麽關註中小戶型，中低價位住房建設，從某種意義上來說🧐，就是要在有限的土地資源約束下，盡可能多地增加住房套數供應，給更多人提供獲取住房的機會。
許多國家都有明確的住房政策目標。英國政府住房政策目標的描述是：確保有足夠⏸、高質量、多種類型的住房供給，確保每個居民家庭都能夠住在適當住房中，為他們提供支持；為更多家庭提供自有住房👐🏽，提高自有住房的比例；創建可持續發展的和諧社區，並且使這些社區具有保持社會活力所必須的工作機會、公共服務和基礎設施；防範金融風險，保持整體金融穩定🚐；保護歷史文化名城和環境。美國聯邦政府住房政策目標的描述是👱🏽♂️：保障一定水平
的住房質量🚨，解決住房擁擠現象；減少種族隔離和社會群體的隔離🏄🏻♀️，幫助社會發展；通過刺激新建造活動和維護改造活動來增加住房供給；穩定住房價格，穩定市場周期🧑🎨；保持居民家庭進行儲蓄和投資的動機🏋️♂️。
可以看出，英國和美國住房政策的目標非常明確，而且兼顧了保持市場穩定和公共住房兩個重要方面。
我國目前還沒有住房政策目標的完整描述。我國住房政策目標主要是體現在政府的各種文件中🪬。例如在《國務院關於進一步深化城鎮住房製度改革加快住房建設的通知》中有住房分配貨幣化、住房供給市場化和社會化等住房製度改革目標🧪；在《關於促進房地產市場持續健康發展的通知》中體現出的市場幹預目標是供求基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定🔳；在最新的《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若幹意見》中體現的公共住房政策目標是“以廉租住房製度為重點🥬、多渠道解決城市低收入家庭住房困難”🧙🏼。所以，我國住房政策的目標是零散的⛹🏼♀️、不系統的⛏🤱🏽。建設部目前正在起草《住房保障條例》或《公共住房條例》，希望在該文件中能系統闡述我國住房政策的目標。
住房政策有哪些政策工具
要實現住房政策的目標↙️，需要運用一系列政策工具，包括產權政策、補貼政策、財稅政策🫄🏽、金融政策和管製政策等🦸🏽。
首先說產權政策💁♀️，到底是鼓勵購買還是鼓勵租住🧑🏻🦽➡️？現在有很多專家學者、政府官員說因為房價高，希望老百姓多考慮去租房♧。然而，從買房還是租房的住房二元選擇問題看🙎🏼♂️，目前還不僅僅是算經濟帳的問題，還會受到許多文化傳統、社會製度👩🏽💼、市場狀況等方面因素的影響🍡。“有土斯有財”、“有恒產者有恒心”，擁有自有住宅能給居民提供更多的安全感、穩定感、榮譽感💪🏼，我們的文化傳統是擁有自己的房產；擁有產權住宅的家庭🏊♂️，可以在戶籍管理、子女入學、就業👩🏿🦳、參與社區活動等許多方面🕘，獲取比租房家庭更多的製度優勢；住房租賃市場不完善🏕、租賃住房供給短缺🫲🏻📇、缺乏公共部門和非盈利機構出租住宅的示範和引導作用🔒、租客權益難以得到保障等🧕🏽，也會使許多家庭拼了老命也要買房。所以🚧，與其指責老百姓冒著當“房奴”的危險買房不理性，倒不如花大力氣來完善我們的住房租賃市場💐。
對於補貼政策，政府以財政支出方式對住房不足的家庭給予幫助👦，有生產者補貼🪒、消費者補貼、混合型補貼，現在大家討論最多的是哪種更有效👷♀️。我們研究得出的結論是沒有哪個更好🕴🏻#️⃣，只有哪個最適合當前市場環境條件。比如房價快速上漲🦅，市場有效供給嚴重不足時，就需要搞生產者補貼，增加市場供給🪙。如果在這種情況下做消費者補貼👳♂️，補到人頭上去，會進一步推動房價上漲🧑🏼🤝🧑🏼，導致供求關系進一步失衡，而且會進一步增加公共財政的負擔📴。當房子很多了，不需要新建大量房子了，這時候對消費者進行補貼可能更有效👎🏿。所以要在不同時候采用不同方式。另外就是中央政府和地方政府在住房補貼上的角色分配，一般來講中央政府以現金方式補貼消費者為主、地方政府以實物方式補貼生產者為主。
稅收政策是通過稅率、稅收減免來限製或者鼓勵某些活動，實際上在經濟適用房、廉租房建設中也在探索相應的政策🧜🏼♀️。美國經常使用稅收優惠或者稅收激勵政策，用這些方面提供的住房，也相當於是一種住房補貼🎆，因為政府減少了收入。美國每年有約1300億美元的稅費補貼規模，約占GDP總量的1%。此外，美國聯邦政府通過其城市與住房發展部📽，每年有約400億美元的直接補貼預算。
金融政策首先是要有效管理可能由住房市場誘發的系統性金融風險，通常通過增加或降低貨幣供給🐶、提高或降低貸款利率來施加影響。此外，還可以通過公共住房金融政策🧘🏼，通過為符合條件的家庭提供住房貸款擔保◀️🤷♀️、利率優惠和政府貼息等，讓中低收入家庭能夠擁有更多的住房機會。通過公共住房金融政策來實現公共住房政策的目標，因為擁有可計量👎🏽、高效率等特點🗻，成為國際住房政策方面的重要發展趨勢。
最後是管製政策。主要表現為租金管製和土地利用管製。國外的許多實踐表明，租金和價格管製雖然通過抑製價格上漲使特定家庭提高了住房支付能力💓，但對市場機製的破壞性也非常大。土地利用管製因為人為地限製了土地供給，進一步降低了住房供給彈性，導致住房供給短缺和住房價格上漲☝️，所以也被許多學者所詬病。
我國住房市場未來發展的幾點認識
最後再談一下對住房市場未來發展的一些認識。住房政策大的思路應該是完善供給，主要是增加有效供應，尤其是政策性住房的供應，充分發揮二手房市場在住房供應當中的作用。我國現在二手房市場很不發達，現在實施的調控政策，尤其是稅收調控政策💗，其調控結果是讓大家都不願意交易了🧄ℹ️。導致住房供給嚴重依賴新建住房市場👁🗨，存量住房資源也得不到有效利用和優化配置。
金融政策方面，首先就是要提高金融機構商業房地產貸款業務的風險管理水平，其次要繼續創新房地產金融工具🤙，再有就是以住房公積金製度為基礎😎，發展完善我國的公共住房金融體系。
土地政策的發展趨勢，一是繼續強調耕地保護和嚴格的用途管製，在集約和節約使用的前提下，首先保證政策性住房的供應。再有就是完善土地儲備和土地開發製度，提高政府通過土地供給調控市場的能力，努力探索解決集中壟斷的土地供應與市場需求多元之間的矛盾🤝。最後就是通過完善招拍掛製度和土地出讓合同管理👨👩👦👦，提高土地供應的有效性👩❤️👩☎，縮短土地開發和房地產開發的周期📤。
市場規範政策方面，一個是預售製度👃🏻，我覺得最主要是應該加強預售資金的監管❕，弱化預售的直接融資功能👨🏿🔧，發展其間接融資功能，發揮其價格穩定功能。對於外商投資房地產的管理🦻🏿🖌，最主要的是提高外商投資者在當地獲得金融支持的難度🐌。如果完全用他們自己的錢來中國進行房地產投資↕️，不論其是否有投機的傾向，其影響範圍都會很有限👨🏻🎨，其可能遇到的市場風險也不會直接轉嫁到中國本土的金融體系中來。
最後對於房地產企業而言，首先是要強調建造高品質的房屋，重視品牌建設，其次是要提高企業的運營效率，努力通過降低成本而不是“營銷策略”來提高效益。再有就是關於土地儲備問題，我自己認為💆🏽♀️，在市場處在高潮的階段🚓，通過高財務杠桿實施高成本的土地儲備，不是聰明的土地儲備策略，這會大大削弱企業抵禦市場風險的能力。還有大中型企業考慮的擴張問題，用什麽形式、遵循何種路徑、選擇什麽時候擴張至關重要🩳。最後就是企業的社會責任感問題。要做有責任感的開發商，捐助社會公益固然重要🙇🏽♀️，但倡導建築節能、關註生態環境、探索可持續建設模式，是開發商社會責任感的更本質體現。（作者劉洪玉為意昂体育平台房地產研究所所長）
《清華人》2008-1期
意昂体育服務號
意昂体育訂閱號